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Inicio > Vol. 4, Núm. 7 (2018) > Pegoraro

Pasado Abierto. Revista del CEHis. Nº7. Mar del Plata. Enero-junio 2018.

ISSN Nº2451-6961. http://fh.mdp.edu.ar/revistas/index.php/pasadoabierto

                                                                           

Apuntes para una historia de la propiedad horizontal en Mar del Plata (1948-1982)

Víctor Nahuel Pegoraro

Centro de Estudios Históricos, Universidad Nacional de Mar del Plata,

Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas, Argentina

pegorarovictorn@gmail.com

Recibido:        06/04/2018

Aceptado:        29/05/2018

Resumen

El presente escrito tiene por objetivo analizar el fenómeno histórico de explotación turística, económica y financiera del régimen de propiedad horizontal para la construcción de edificios en la ciudad de Mar del Plata (1948-1982). La expansión urbana de estas décadas configuró una transformación sustancial del paisaje edilicio y social de la localidad, generando una “era dorada” para el mercado inmobiliario local. Para ello, revisaremos y discutiremos una serie de visiones que provienen de los estudios realizados por arquitectos e historiadores, junto a ciertas nociones del saber popular. En este sentido, discutimos la periodización, el nivel de generalización, el rol de los sujetos, la aplicación de la normativa, las formas de financiación, las características de lo construido, el papel del Estado, entre otras. De esta forma, proponemos una indagación novedosa a partir de un conjunto de variables e hipótesis que no habían sido tenidas en cuenta anteriormente.

Palabras clave: Mar del Plata, propiedad horizontal, mercado inmobiliario, turismo, industria de la construcción

Notes for a history of horizontal property in Mar del Plata (1948-1982)

Abstract

The purpose of this paper is to analyze the historical phenomenon of touristic, economic and financial exploitation of the horizontal property regime for the construction of buildings in the city of Mar del Plata (between 1948-1982). The urban expansion during that period substantially transformed the building and social landscape of the town, generating a “golden age” for the local real estate market. To achieve this, we will review and discuss a series of visions that arise from the studies carried out by architects and historians, together with certain notions of the popular knowledge. In this context, we discuss the periodization, the level of generalization, the role of the subjects, the application of rules, the forms of financing, the characteristics of buildings, the role of the State, among others. This way, we propose an original research based on a set of variables and hypotheses that had previously not been taken into account.

Keywords: Mar del Plata, horizontal property, real estate market, tourism, construction

industry

        

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Apuntes para una historia de la propiedad horizontal en Mar del Plata (1948-1982)

“Un hecho ocurrido días pasados en un concurso de preguntas y respuestas ante los micrófonos de la popular estación B.B.C de Londres… Durante la audición se le preguntó al participante: ¿Cuál es la ciudad en el mundo donde más se construye?

-San Pablo, contestó sin vacilación el interrogado

-No, señor. Ha perdido usted, dijo el locutor.

-Mar del Plata, en la provincia de Buenos Aires, República Argentina, es la ciudad del mundo donde mayor volumen alcanza la edificación…”

(Diario La Capital, Mar del Plata, 3 de octubre de 1958)

De arquitectos, historiadores y algunos más

La ciudad de Mar del Plata fue considerada como el “primer balneario argentino” y denominada la “meca del turismo” en el país. Históricamente, éste fue el generador de la rueda maestra de la economía local por ser una característica inherente del escenario urbano. Esta potencialidad y necesidad material de una demanda habitacional sostenida, durante casi todo el siglo XX, desarrolló una industria de la construcción con características atípicas que estuvieron atravesadas por aquellas condiciones de existencia.

No obstante, el periodo que va desde la sanción de la ley de propiedad horizontal en 1948 hasta principios de los años ochentas resaltó como una “era dorada” para la actividad donde la ciudad transformó sus bases materiales. Este verdadero “boom de la construcción” basado en la explotación de dicho régimen para la edificación de departamentos fue señalado por las diferentes investigaciones sobre la historia de Mar del Plata. En efecto, se ha esbozado desde al menos dos líneas de estudio: ergo, uno es el enfoque proveniente de diferentes generaciones de arquitectos de las que emanaron grandes ecos sobre el pasado local (Cova, 1973; Liernur y Aliata, 2004; Bartolucci, 2015; Erviti, 2015; Sisti, 2017; Granero y Rizzo, 2016; Guardia, 2015) y, otra proviene de las indagaciones históricas de un grupo de investigadores que han tocado de manera circunstancial el particular (Pastoriza, 2011; Bartolucci y Pilcic, 2009; Pilcic, 2014). Si bien, cabe decir, con escasos vasos comunicantes entre una y otra, atadas cada una a su propia visión profesional y reglas de oficio.

A pesar de ello, falta un estudio vertebral que contenga, matice y amplíe la mirada sobre un fenómeno relativamente reciente de explotación turística, económica y financiera del régimen de propiedad horizontal para la construcción de edificios. Éste no sólo fue el evento que transformó la ciudad y el paisaje social de manera súbita arrastrando una función modernizadora en sí misma, y convirtiéndose en un hecho ineludible de la historia local, sino que también acució algunos cambios que se estaban operando en la sociedad argentina toda.

El objetivo del presente escrito estriba en plantear una serie de variables con las cuales podremos contribuir a dilucidar el fenómeno del desarrollo urbano de la ciudad de Mar del Plata entre la sanción de la ley de propiedad horizontal en 1948 y el agotamiento de dicho ciclo en 1982: la evolución edilicia anclada en una arquitectura turística; el mercado inmobiliario del ocio; el análisis de la ley y normas; construcción y demoliciones, etc. Paralelamente, intentaremos desmontar ciertas ideas concebidas en torno al fenómeno, que provienen de aquellas dos áreas de conocimiento aludidas. Así, discutimos la periodización, el nivel de generalización, el rol de los sujetos, la aplicación de la normativa, las formas de financiación, las características de lo construido, el papel del Estado, entre otras.

De la “arquitectura del veraneo” a la “arquitectura turística”: premisas de la evolución edilicia

Con el concepto de “arquitectura del veraneo” me refiero a todas aquellas construcciones aledañas a la costa que sirvieron en una primera época, vale decir hasta el primer tercio del siglo XX, para la especialización de Mar del Plata como balneario aristocrático y centro receptor de visitantes. Cabrían dentro de esta categoría los hoteles y alojamientos tradicionales, clubes y sedes de esparcimiento e interacción social (oferta de ocio), paseos, residencias, fincas, villas de recreo, chalets, jardines, plazas, ramblas, entre otros.

En cambio, la “arquitectura turística” se inscribe en un proceso social de democratización más general y ligada a una industria del ocio particular (Torre y Pastoriza, 2002). En este sentido, más allá de los estilos arquitectónicos propiamente dichos hubo dos tipologías hegemónicas desde los años treinta: en primer término, el “chalet” (unifamiliar) siendo el más característico el de “estilo Mar del Plata” entre 1930-1950 y, posteriormente, el “horizontal” (multifamiliar) a partir de 1950. No obstante, una tercera supuso la edificación de las “casas de renta” (edificios de alquiler) de altura intermedia y superpuesta en el tiempo entre ambas.

El lugar geográfico privilegiado de Mar del Plata en la costa atlántica, y su cercanía con respecto a la capital de la República Argentina, generaron una especificidad en cuanto al nacimiento y desarrollo de las transacciones inmobiliarias. Dada su condición de ciudad turística, se fue formalizando una lógica particular en un mercado urbano inclinado, histórica y preferentemente, al ocio. Este rasgo la diferenciaría de otras ciudades del país donde también se desataron explosiones en las cifras edificadas, pero siguiendo otros derroteros (Ver: Pegoraro, 2017).

        La puesta en práctica de la ley de propiedad horizontal (1948) desató una euforia constructiva con diferentes ritmos en las principales ciudades del país. El patrón de crecimiento y la naturaleza urbana de Mar del Plata hicieron que este fenómeno se desarrollara precipitadamente de modo muy diferente al resto de las localidades argentinas. Así, la década de 1950 acució cambios inmediatos en materia edilicia superando en retrospectiva el volumen de edificación de los sesenta, comúnmente vistos como el periodo paradigmático de masificación y consumismo por la bibliografía general (para otros casos ver: Aboy, 2007, 2010; Lanciotti, Lavih, Brizuela y Kofman, 2017).

Podemos afirmar que lo que marcó diacrónicamente la diferencia con la evolución del sector en otros lugares del país, fue la relación resultante entre la cantidad de habitantes estables y el número de obras ejecutadas: efecto de una simbiosis, pero cierta dependencia, entre la construcción privada y el turismo. En 1956 y 1957, años récord, en Buenos Aires se construía a razón de 0,34 m2 y 0, 37 m2 por habitante, respectivamente, mientras que en Mar del Plata se hacía alrededor de 3,53m2/hab. y 4,05 m2./hab.^[1] Esta característica primordial definió una plaza inmobiliaria mayoritariamente de inversión externa con destino a venta y alquiler.

La ley de propiedad horizontal y la altura

La ley 13512 de septiembre del año 1948, reglamentada por Decreto Nacional 18.734 en agosto del año siguiente, facilitaría la densificación del núcleo urbano, el acceso a la propiedad de viviendas (antiguamente de alquiler) y la proyección de la actividad contractual privada. El sistema creado para obtener una casa-habitación, al hacer posible la adquisición por unidades independientes de valor más reducido, fue creando un incentivo poderoso para la construcción de edificios de departamentos ya que permitió la integración de su costo total con el aporte de varios interesados.

En realidad, vino a reglamentar y a legislar una situación ya presente, y en tensión, relacionada al problema de la vivienda en la Argentina (Ver: Germani, 1955; Aboy, 2008). De esta manera, garantizó el acceso a la propiedad a nuevos sectores sociales de acuerdo a los diferentes niveles en que se sistematizó la norma, por ejemplo, en propiedades de una sola planta o en barrios alejados. Empero, en los principales cascos céntricos del país se materializó una inusitada especulación de tierras que modificó el plano catastral original y conllevó la concreción de operaciones inmobiliarias de envergadura.^[2]

En vísperas de su promulgación ya se construían edificios, pero bajo el régimen de “condominio” (propiedad colectiva) donde se creaba una sociedad o asociación por núcleo de adquirentes asignando los departamentos a sus diferentes miembros, pero reteniendo los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese caso era la propia sociedad). Desde fines de los cuarenta, varios edificios construidos con función de renta fueron inaugurados, otros convertidos y muchos vendidos bajo el nuevo sistema.

Mar del Plata fue epítome de este universo al volcarse grandes capitales que pudieron reproducirse de forma ampliada desde otros sectores hacia la construcción para turismo, generando la valoración del suelo en ciertas zonas aledañas a la costa, al Casino, al Hotel Provincial, a “la Bristol” (playa más popular), a la Terminal de Ómnibus y a Playa Grande. Éstas fueron las zonas más dinámicas de transacciones comerciales y las que constituyeron la referencia señalada en la publicidad para los vendedores/ compradores a lo largo y ancho del país.

El “mercado inmobiliario del ocio” más grande del país

Históricamente, la oferta locativa local estuvo destinada para turismo “privando” así de una importante masa de inmuebles a la población permanente. De este modo, se fue acentuando el desequilibrio entre el crecimiento demográfico y el índice de habitación disponible en el mercado, generando un creciente déficit de vivienda agravado por el alto costo de acceso a la propiedad.^[3]

Entre 1950 y 1970 Mar del Plata se consolidó como mercancía y destino de las principales inversiones inmobiliarias fuera de la capital del país. Así, la gran masa de edificios levantados bajo el régimen de la propiedad horizontal estuvo precedida por una demanda externa. De esta manera, la evidencia empírica demuestra que el poder de compra para invertir en la construcción privada provino mayoritariamente del mercado turístico. Por ende, las colmenas de cemento construidas en el radio céntrico, en conjunto, no estaban destinadas al residente marplatense sino al inversor externo y al ocupante temporario. Este dato demuestra la causa del gran número de departamentos desocupados durante todo el año y la cantidad de dueños de inmuebles foráneos, que, efectivamente, y, ulteriormente, pudieron radicarse en la ciudad o vender sus propiedades a ciudadanos locales.^[4] 

El 80% de las obras realizadas atendían a las demandas del momento, es decir, para fines de turismo, descanso y veraneo. Por otra parte, un 20% de los departamentos se destinaba hacia un público más selecto, los cuales presentaban, en comparación, un mayor tamaño y una calidad notoria. Algunas empresas privilegiaron las llamadas “unidades de temporada”, pero muchos encontraron real oportunidad en los dos casos. El panorama se complejiza al visualizar que una interesante proporción fueron comprados por los mismos marplatenses y que gran cantidad quedaba en manos de la empresa constructora interviniente para ser ofrecidos en alquiler.^[5]

Ambas maneras de levantar inmuebles también tenían su correlato en la ubicación donde se emplazaban. Por ejemplo, alrededor de la Plaza Mitre o el Parque San Martín se encontraban los ambientes de mayor categoría; en el radio céntrico, en general, el metro cuadrado era más caro por encontrarse cerca de la playa Bristol y el Casino, por lo cual se maximizaba el aprovechamiento del espacio. A lo largo de la calle Colón (una de las arterias más importantes) los precios iban variando de acuerdo a las cercanías con la Plaza Colón (y, por ende, del mar), por lo cual podían costar hasta tres veces más.^[6] En rigor, existió una mezcla casi total de las construcciones estacionales y permanentes sin seguir un patrón de sustentabilidad arquitectónica.

A grandes líneas, a partir de la evidencia que arroja la gran diversidad de fuentes consultadas hipotetizamos que los primeros en acceder de forma mayoritaria a un departamento fueron inversionistas de Buenos Aires que, a su vez lo revendían con grandes ganancias y, desde mediados de los sesentas hasta principios de la década de 1970, personal categorizado o gente de medianos recursos como maestras, pequeños comerciantes, obreros especializados, bancarios, etc. ya que con ahorros se pagaba el anticipo y las primeras cuotas. En este plano, se estilaba comprar de a dos o tres miembros de la familia si no podían pagar. Por otra parte, fue usual que también la farándula porteña, que hacía temporada de teatro en la ciudad, costeara su vivienda frente al mar.^[7] Por último, los integrantes de las distintas FFAA tuvieron facilidades de adquisición con edificios levantados íntegramente por financiación o mediante la compra de departamentos en unidades ya existentes.^[8] 

        Desde otra perspectiva, la relación entre propiedad horizontal y vivienda permanente para las clases trabajadoras se generalizó a fines de los sesentas y albores de los setentas. Las políticas públicas de vivienda colectiva mediante el financiamiento del Banco Hipotecario Nacional y otros entes de crédito datan de forma generalizada del año 1971-1974 en adelante con el gobierno peronista y la dictadura militar. Así, se sucedieron una serie de planes oficiales denominados “17 de octubre” (posteriormente, “25 de mayo”), “Viviendas Económicas Argentinas” (VEA), “Alborada”, “Eva Perón”, “PyM”, entre otros. Se trató de complejos habitacionales construidos en barrios alejados del centro con mejor o menor comodidad, según el caso (Ver: Ballent y Liernur, 2014).

Construcción y destrucción: “la ciudad del martillo”

La actividad de los martilleros durante las décadas de 1940 y 1950 fue febril, por un lado, subdividiendo, loteando, abriendo barrios e insertando baldíos y zonas alejadas del conjunto urbano. Vale notar su gran margen de acción para expandirse en un mercado de tierras elástico y fuertemente especulativo. Por otro, las grandes quintas solariegas fueron despojándose de sus parques reduciéndose a los espacios que ocupaban la finca principal y el jardín inmediatamente aledaño.

La historia de la edificación en Mar del Plata es también la de la destrucción. Ésta es una premisa general, las grandes transformaciones del parque habitacional se dieron por efecto de la mano privada y pública en un reducido espacio temporal. A contrapelo de una visión extendida, la acción de la piqueta demoledora no comenzó en los años cincuenta, sino que su puesta en funcionamiento llevaba años de entrenamiento. Recordemos que antes del vigor de la propiedad horizontal fueron derribadas múltiples estructuras a lo largo de la rivera como correlato de las obras públicas encaradas por el gobierno provincial en las décadas de 1930 y 1940. Paralelamente, conforme fue avanzando la construcción privada también fueron desapareciendo viviendas, casas de altos y bajos, casillas, hoteles, comercios y las conocidas mansiones de la primera época.

Con todo, la transformación edilicia y material comenzada en 1950 fagocitó la mayoría de las tradicionales villas veraniegas erigidas como testimonios de la opulencia de antaño, que ya venían siendo derribadas desde la década anterior. Recién a partir de la década de 1970, en un contexto de “crisis de desarrollo”, la opinión pública y, posteriormente, los gobiernos comunales consideraron retrospectivamente esas residencias demolidas como un patrimonio arquitectónico perdido.^[9]

El paradigma del progreso vertical fue sinónimo de “desarrollo” a lo largo de casi todo el periodo hasta por lo menos mediados de los setenta. Recién con algunas discusiones políticas que tomaron importancia mediática en torno a la edificación del denominado “Bristol Center” (1974), se produjo un quiebre en la opinión pública y política. En ese marco, bajo el gobierno comunal de facto de Mario Russak (1978-1981), aunque seguían las demoliciones, se lanzó un plan de recuperación del patrimonio arquitectónico donde pudieron ser adquiridas tres residencias veraniegas.^[10]

“La ciudad sin papel” o “La ciudad de la excepción”

En la historia de Mar del Plata el tema del ordenamiento y reglamentación urbana suscitaron una serie de problemas que arrastraban años de desactualización legal. Los intentos y los llamados de atención en pos de la elaboración de un plan regulador y de diferentes comisiones de urbanización se dilataron (Cacopardo y Nuñez, 2001). Algunas reglamentaciones y decretos sobre alturas y naturaleza de edificaciones fueron efímeras y trastocadas inmediatamente. Quizás mucho de ello tenga que ver con la alternancia política y sucesión discontinua de comisionados al frente del poder comunal.

Llamamos a Mar del Plata como “ciudad de la excepción” en construcciones. Hasta el año 1979, momento en que sancionó el larvado Código de Ordenamiento Urbano del Partido de Gral. Pueyrredón, las sucesivas ordenanzas incluidas en el digesto municipal establecieron algunas restricciones al interés privado, pero no alcanzaron a encauzarse en un programa normativo de ordenamiento integral y coherente capaz de guiar el crecimiento urbano. Disposiciones coyunturales, superpuestas y circunstanciales se limitaron a legislar sobre determinados casos, pero fueron fácilmente quebrantados en la práctica sea por negligencia, falta de control o corrupción estatal. Con el paso del tiempo, aquellas reglamentaciones perdieron vigencia y correspondencia con la realidad. Cabe destacar, que el espectro profesional del periodo, diferentes sectores y la opinión pública lo manifestaban abiertamente desde sus propios medios de comunicación.  

Todo ello combino con la gradual institucionalización del “régimen de excepciones” (discrecionales y arbitrarias) y la decreciente exigencia de los requisitos necesarios para el desarrollo de las actividades durante el auge de la construcción.^[11] En paralelo, se fueron generando antecedentes para la justificación de las posteriores amnistías, permisos, concesiones y la adecuación de las obras clandestinas y en contravención. Empíricamente, existió una interpretación sui generis: primero del Reglamento General de Construcciones de 1937; segundo, del Plan Regulador de 1962, que había sido diagramado varios lustros atrás, quedando obsoleto para aquel presente, y que fue sistemáticamente trasgredido y soslayado durante su vigencia;^[12] Asimismo, la propia reglamentación municipal como eco de la Ley Provincial 8912 (1977) también pudo ser eludida en varias oportunidades.^[13]

A contramano de ciertas visiones con base en las normativas (Mazza, 1997), la realidad empírica manifiesta que históricamente se fue conformando una verdadera “ciudad sin papel”. Esto es, durante las principales décadas donde tuvo lugar el crecimiento horizontal y vertical del radio urbano se careció de reglas claras y potentes que manifestaran una legislación al calor de los cambios suscitados. En efecto, la marea edilicia estuvo por encima de los mecanismos de control que pudieran trastocar su desenvolvimiento. En otras palabras, la expansión tuvo lugar al margen de los propósitos de la planificación (Guardia, 2015), aunque, vale decir, tampoco reinó la anarquía total ante las medidas mínimas y máximas que se debían respetar en los planos.

Una de las ideas asociadas a este crecimiento desmedido ubica en la escena central al peronismo y, sobre todo, al socialismo marplatense y su responsabilidad como figura protagonista de la política local (Zagorodny, 2015). Indudablemente, el discurso del progreso hacia las nubes cundió en todo el espectro ideológico, sólo vale remitirse a las estadísticas y ponderar las variaciones de los índices de construcción para atestiguar que los aumentos de las superficies edificadas no privilegiaron partidos ni gobiernos de este tipo (ver cuadro N° 2 en anexo). Asimismo, el estallido de denuncias y casos de corrupción, adulteración de expedientes y prácticas ilegales se dieron cita durante administraciones de facto.^[14] 

La promulgación, recién a fines de los años setentas, de la ley 8912 (1977) y el subsecuente Código local (1979), junto a las deficientes condiciones macroeconómicas del país y micro de las empresas del rubro, pusieron empíricamente algún freno a aquel panorama confuso. No obstante, entre aquellas normas transcurrieron dos años y el nivel de incertidumbre reglamentaria fue importante. Así lo demuestra la cantidad y naturaleza de los permisos presentados a las oficinas de Obras Privadas de la Municipalidad junto a las obras clandestinas y en contravención documentadas oficialmente.^[15] 

Mar del Plata: turismo de playa, casino y cemento

Ciertamente, se ha considerado al mar y al Casino como ejes y componentes del turismo local (Pastoriza, 2011; Pedetta, 2016). No obstante, una de las patas centrales de este proceso estuvo anclada en el alojamiento y en las características que siguieron las construcciones en el radio céntrico y sobre la costa. Éstas se instalaron en los lugares de mayor aglomeración remedando, quizás, la forma de vida del turista mayoritario proveniente de Buenos Aires.

A lo largo del periodo, en general, se privilegió el rendimiento económico sobre la calidad arquitectónica y la comodidad de los espacios. La “arquitectura turística” obligaba la máxima obtención de metros vendibles en cada lote, es decir, en el volumen construible. Por ello, se privilegiaron las tipologías rentables dando cuenta de una actividad especulativa: se trataba de una respuesta mercantilizada y rápida al endeble código urbano, respondiendo a las condiciones de posibilidad del momento.

En el amplio espectro de varias décadas, los modos de construcción fueron evolucionando al tiempo que las empresas constructoras y las inmobiliarias encontraban formas novedosas de ofrecer nuevas unidades. A la vez, la incorporación y participación de arquitectos/ ingenieros externos y destacados del medio hicieron que los diseños mutaran siguiendo todo un desarrollo disciplinar de la arquitectura, de acuerdo a la función que se le otorgaba a cada edificio y los cambios en el gusto de los consumidores. Especialmente, sobre el final del periodo surgieron tipologías habitacionales más onerosas y pretenciosas (pisos y semipisos) para segmentos de la población más reducidos, si bien además “construcciones al costo” más baratas.

En términos generales, entre 1950 y 1970 la edificación local naturalizó la estructura de hormigón entre medianeras de 10 a 12 pisos como el estándar urbano. De todas formas, desde el año 1957 se incursionó en una tipología de mayor densidad como los edificios tipo torre, primeramente, como “excepción” y, más tarde, fue utilizado el monoblock para los conjuntos habitacionales de menores recursos (públicos o privados).

Si pensamos en los posibles destinatarios finales, existieron tres clientes idóneos: el habitante natural, gente del interior o alrededores de la ciudad y el turista. Contrario a otras visiones (Sisti y Bertorello, 2016), ya coincidimos en que éste último fue el que tuvo mayor preponderancia para activar el sistema. La venta de departamentos y la promesa de construcción (“adaptada con previsión a la sanción de la ley”) empezó a mediados del año 1948 aunque la ley no estuviera reglamentada aún. Fueron los financistas de Buenos Aires de origen judío los que insertaron las formas novedosas de comercialización y los primeros promotores,^[16] a continuación, las empresas familiares marplatenses experimentarían una rápida movilidad social ascendente.

La financiación de la actividad tuvo varios alicientes dados por la facilidad de préstamos otorgados por el Banco Nación, el Banco Provincia y, esencialmente, el Banco Hipotecario. Si bien existió una continuidad en este aspecto, no obstante, la conducta no fue lineal de acuerdo a los vaivenes de la política económica, financiera y crediticia mediados por gobiernos democráticos y de facto. El rol jugado por el peronismo, en este sentido, fue esencial al incentivar la toma de préstamos de inversionistas y empresarios del rubro (Rougier, 2007).

Modos de construcción y venta

        Resulta conocida la “venta de pozo” en que se ponía a oferta el futuro edificio antes de fijar los cimientos. En tiempos de mayor efectividad y eficiencia del mercado inmobiliario, esto fue lo que sucedió dada la fácil comercialización en cuotas fijas (sistema francés), permitiendo continuar la obra con gran rapidez y generando ganancias netas. Prontamente, “el departamento” fue adquiriendo fuerza como fuente de inversión y valor de cambio al ser ofrecido por los constructores a cambio de mercadería o trabajos en los mismos a los distintos gremios.^[17] El medio de pago era en dinero (pesos) y en “documentos” para cubrir las 100/150 cuotas fijas, éstos se convertían en medio de liquidación paralelo para abonar a proveedores a manera de trueque: el sistema estaba amparado en la ley N° 14005 (1950) de ventas de lotes en mensualidades.

Aunque resultó la forma de transacción más conocida y acreditada de aquel momento, los planes de financiación y los modos de construcción fueron variando con el tiempo. También se levantaron edificios por el régimen de construcción al costo por administración y por consorcio. Cada condominio se comprometía a aportar una porción del costo total de la obra por mensualidades (materiales de construcción, mano de obra, servicios profesionales, terreno, costo de administración) donde no se producía la venta y no suponía riesgos para la empresa. Finalmente, la adquisición de un departamento o varios se daban a precios inferiores a los del mercado.^[18] 

Por su parte, en momentos de la “euforia inmobiliaria” (1950 a 1970), donde se llegarían a vender entre cuarenta y cincuenta departamentos diarios, las firmas inmobiliarias más grandes podían contar con la venta exclusiva de un edificio y con la fidelidad de la empresa constructora..^[19] A la vez, la misma constructora podía vender sus propias unidades bajo la figura de una sociedad registrada que llevaba el nombre de fantasía del edificio. La forma de comercialización (tasación y venta) más frecuente era en moneda nacional adoptando, paulatinamente, la dolarización del mercado inmobiliario hacia finales del periodo de manera generalizada en todo el país como marcan Gaggero y Nemiña (2013).

Evidentemente, las subidas de la tasa de inflación y el aumento del costo del dinero en momentos críticos trastocaron el sistema. Como contrapartida, las diferentes medidas del gobierno nacional tendientes a generar desgravaciones impositivas sobre las inversiones destinadas a la construcción de viviendas resultaron un envión para la iniciativa privada.

La crisis del sistema y el fin de un ciclo

Todos los estudios acerca de la historia de la propiedad horizontal en la ciudad, sobredeterminadas por la sanción de la normativa correspondiente, finalizan su análisis en el año 1979 coincidiendo con la “puesta en vigencia” del Código de Ordenamiento Territorial municipal que impuso serias restricciones al volumen de construcciones. No obstante, el ciclo del mercado inmobiliario y el proceso de trabajo de la construcción no se interrumpió, naturalmente, de inmediato, sino que siguió actuando con la misma lógica hasta principios de los años ochentas. Si nos quedamos en ese año, no podremos entrever la crisis ni el fin de una etapa que se tiñe por sus consecuencias.

Si bien el nivel de actividad se mantuvo durante todo el periodo, la construcción es en sí misma una industria muy fluctuante, vislumbrando también temporadas de poco trabajo. Un cimbronazo importante para el contexto local, y a nivel nacional, fue el conocido “Rodrigazo” (1975) que hizo tambalear la economía subiendo estrepitosamente los niveles de inflación. En general, los capitales de las empresas marplatenses se vieron comprometidos en un contexto ampliamente recesivo que puso en jaque a la construcción tanto privada como pública. Así, los planes de vivienda iniciados por sindicatos e instituciones públicas desde 1973 demoraron su cumplimiento por falta de financiación oficial y por la reorganización del Banco Hipotecario Nacional que emprendió la dictadura militar.

La actividad privada vio alterada su dinámica automática ante el contexto de incertidumbre económica y las cifras de metros efectivamente construidos disminuyeron a la mitad. Sin embargo, al poco tiempo el nivel de especulación había crecido instalándose el sistema denominado de “construcción al costo” y la indexación impulsada por la Cámara Argentina de la Construcción en el plano nacional. Nuevas empresas y financistas provenientes de Buenos Aires se instalaron en la ciudad para invertir en aquellos.

        En el trienio 1977-1979 hubo un fuerte aumento de la cantidad de permisos de edificaciones, incrementando inusitadamente la oferta de departamentos y de construcción nueva en los años posteriores, como correlato de la presión inversora dirigida a aprovechar las viejas normas de edificación, sin estudio previo del mercado. La sanción del Decreto/Ley 8912 provincial de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo en 1977 y, el retardado, Código de Ordenamiento Territorial del Partido de Gral. Pueyrredón de 1979 alteraron las licencias que otorgaban las reglamentaciones anteriores y, lo más importante, introdujeron grandes limitaciones a las superficies y factores de ocupación pertinentes (F.O.T. y F.O.S.). No obstante, el nivel de acatamiento parecía lejos de concretarse del todo.^[20]

        En otras palabras, hacia finales del periodo analizado la construcción privada se activó eufóricamente, pero ya en un escenario de contracción de la demanda y de deterioro de las condiciones socioeconómicas que daban sostén a la actividad. La plaza inmobiliaria se saturó de departamentos con la imposibilidad de vender en cuotas fijas y en pesos trayendo de la mano una disminución del volumen de las operaciones y de la agilidad habitual.

         A nivel macro, para principios de los años ochentas se habían desvirtuado las variables corrientes del mercado de locaciones temporarias y residenciales que habían signado las décadas precedentes. Por un lado, habían mutado las pautas culturales del turismo ya que la temporada se fue haciendo más corta, acarreando como consecuencia veraneos de quince días, pocos días o fines de semana, aunque la cantidad de visitantes no disminuyera tan rápidamente. Por otro, Brasil, Uruguay y otros balnearios de la costa atlántica resultaban más beneficiosos para las inversiones inmobiliarias dada la desnaturalización de la plaza local. Por ejemplo, en 1981 se sintió una afluencia mayoritaria de inversores argentinos hacia Buzios, Florianópolis (Brasil), Punta del Este (Uruguay) y Torremolinos (España) por la situación del dólar y la especulación financiera.^[21]

        Indudablemente, el cambio de política económica anti-industrialista hizo que la plaza financiera atrajera una mayor cantidad de capitales hacia la especulación que las actividades productivas. Los grandes y medianos ahorristas invertían fuera del país o en otros sectores, sumado a una fiebre cambiaria que se agudizó a finales de los setenta. En Mar del Plata, la inestabilidad generó incertidumbre en el sector inmobiliario y edil perjudicando el mercado turístico, sumado a que tampoco la demanda de habitantes con radicación permanente era fluida, dadas las dificultades de amortizar los altos precios, impuestos (IVA) y los vaivenes inflacionarios. Por ende, desapareció el inversor: figura clave que había encendido históricamente el engranaje del “boom de la propiedad horizontal”. Ahora, en una escala altamente inferior los compradores de unidades lo hacían para su propio uso o necesidad de vivienda.^[22] 

        Ante las continuas devaluaciones y la inestabilidad de las pautas cambiarias, el peso fue perdiendo vigencia como único patrón de las operaciones de compra y venta. Por su parte, el sistema de indexación de los valores de las propiedades por el índice de precios mayoristas o del peón industrial hicieron imposible el uso de créditos para la financiación de compra de viviendas. Por lo tanto, aquella oferta de departamentos que se terminó de construir hacia 1982, además de encontrar serias dificultades en venderse, no posibilitaron una continuidad en la realización de nuevas obras en los años siguientes por la situación general y de las empresas en particular.^[23] 

Reflexiones finales

Las diferentes visiones provenientes de arquitectos e historiadores locales han tocado de forma circunstancial el fenómeno del régimen de propiedad horizontal en Mar del Plata, a grandes trazos, en el periodo 1948-1979. En efecto, se han centrado en los años cincuenta y sesenta dejando de lado la dinámica de alzas y bajas en los setentas. Este corte temporal ha sido repetido teniendo en cuenta, esencialmente, la normativa específica y ciertas ideas vigentes. No obstante, hemos pretendido ampliar la periodización con el fin de dilucidar el fenómeno con sus antecedentes y consecuencias.

La industria de la construcción se configuró como una de las ruedas maestras de la economía local dependiente del turismo. Fue uno de los factores preponderantes del crecimiento vertiginoso de la ciudad a nivel nacional, ubicándola entre las de más rápido crecimiento edilicio. Este desarrollo no nació con la promulgación de la ley de propiedad horizontal en 1948, sino que venía arrastrando una configuración histórica de la actividad y del mercado inmobiliario con características especiales: el nuevo régimen de construcción y transacciones comerciales potenció una situación previa, llevándola hacia su apoteosis.

Se trató de un fenómeno argentino, los departamentos fueron un bien de consumo que dirigieron el ahorro de todo el país a esta ciudad. Como espacio de ocio privilegiado fue transformando su oferta edilicia de acuerdo a las demandas que le fue imponiendo el cliente externo y los inversionistas foráneos. A la vez, la ciudad creció a espasmos sin una auténtica regulación orgánica, planificada y organizada de modo de encauzar la iniciativa privada. Esta postura se torna crítica sobre todo con los arquitectos locales que han estudiado las diferentes iniciativas oficiales, pero no su real efecto en la arena económica. Por otra parte, las demoliciones jugaron un rol central para modificar el parque urbano y la plaza inmobiliaria.  

La construcción de edificios fue una actividad productiva y especulativa relacionada a la dinámica del mercado inmobiliario. Aquí interactuaron diferentes actores radicados, locales y externos que evidenciaron las posibilidades de acumulación y reproducción del capital que presentaba Mar del Plata con sus características singulares. Estas particularidades condicionaron la forma en que dichos sujetos se movían en el mercado y las relaciones que entablaron a su vez con otros.

Por último, vale decir que el ciclo analizado distó de ser rectilíneo y uniforme con la presencia de discontinuidades y contramarchas, aunque definió ciertas fluctuaciones con expansiones y contracciones que materializaron una época con similares características de nivel de actividad. Ahora bien, la coyuntura de la caída del PBI sumado a la Guerra de Malvinas en 1982, aplacaron las posibles perspectivas de remediar el oscuro panorama. Esa desaceleración se prolongaría por espacio de dos décadas por efecto del bajo nivel de inversión, como correlato de la recesión económica y del aparato productivo nacional, evidenciando un ciclo diferente.

Anexo

Cuadro N° 1: Clasificación de edificios según origen de construcción

Fuente: Elaboración personal

Cuadro N°2: Cantidad estimada de edificios de más de dos plantas construidos (1950-1982)

Fuentes: Elaboración propia en base a Estadísticas del Centro de Constructores y Anexos; publicidades y avisos clasificados Diario La Capital/ Diario La Nación/ Diario La Prensa/El atlántico 1948-1983; archivos de empresas; entrevistas orales; revistas especializadas, entre otras.

El cuadro muestra, a diferencia de uno de “superficie construida” o a construir (m2), la realidad efectiva (no futura ni posible) del fenómeno, por lo que resulta más certero a la hora de analizar las variaciones temporales. A la vez, se centra en un tipo particular de construcción como son los “edificios” haciendo viable su discriminación y manipulación.

De forma estimativa, se ha reconstruido la cantidad anual de edificios inaugurados en el periodo estipulado. Como se puede observar, los picos se advierten más o menos cada diez años (1957; 1970; 1978), o sea, una vez por década (sobre finales) seguidos de una depresión o contracción que devuelve la dinámica con altos y bajos. El piso está dado por el año “1964” dado que las expectativas de los periodos anteriores vienen decreciendo y por una crisis desatada en vísperas.

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-Entrevistas orales a operadores inmobiliarios y a descendientes de empresas constructoras locales (30).

-Archivos empresariales: Dazeo SA; Scheggia Hnos. SA; Pulichino Hnos. y Cía. SCA

-Fotografías: Fototeca (Archivo Museo Histórico Municipal Robert T. Barili, MdP).

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Víctor Nahuel Pegoraro graduado de Profesor, Licenciado y Magister en Historia en la Universidad Nacional de Mar del Plata. Actualmente, se encuentra cursando el Doctorado en historia en la Universidad de San Andrés a partir de una beca propiciada por el Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET). Ha trabajado sobre la dinámica de la industria de la construcción en Mar del Plata a partir de un enfoque de la historia de empresas, poniendo el acento en los empresarios del sector y en el mercado inmobiliario. Desempeña funciones docentes en el Área teórico- metodológica de la carrera de Historia (UNMdP) y es miembro del grupo de investigación Historia y Memoria perteneciente al Centro de Estudios Históricos (CEHis).

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